Замковый интерес: инвесторы вкладываются в российские замки вместо европейских

Обострившиеся международные отношения, ограничения на покупку недвижимости за рубежом и трудности с расчётами переключили внимание состоятельных россиян на объекты внутри страны. Инвесторы стали вкладывать деньги в старые прусские замки на территории России, в Калининградской области. Специалисты сферы поддерживают передачу исторического наследия в частные руки, так как у государства не хватает средств на заботу о нём, а восстановление памятников поможет увеличить турпоток в регион.


На протяжении последних двух десятилетий россияне были одними из самых активных покупателей крупных и дорогих исторических поместий за границей. Deutsche Welle (внесена Минюстом в перечень иностранных агентов) в 2021 году со ссылкой на представителей нотариата и риелторских организаций Испании отмечала, что в этой стране граждане России приобрели около 2 тыс. объектов недвижимости. Среди них были особняки и замки, которые по большей части традиционно оформлялись на специально созданные компании, сообщала изданию Коллегия нотариата Испании.

Испания, по аналитическим подсчётам портала Tranio, в 2021 году лидировала среди стран, где россияне приобретали дорогую недвижимость, и продолжала входить в тройку лидеров в 2022 году. Помимо неё, граждан РФ привлекали замки в Болгарии, Германии, Черногории, Чехии, Италии, Франции и Великобритании, свидетельствуют данные агентств коммерческой и элитной недвижимости Barnes International Moscow и Knight Frank Russia. В иностранных СМИ регулярно появлялись сообщения о крупных покупках россиян.

Например, в 2008 году российский бизнесмен Симан Поварёнкин приобрёл за 9,6 млн евро шато Габриэль в Бенервиль-сюр-Мер (Франция), которое ранее принадлежало французскому кутюрье Иву Сен-Лорану.
В 2011 году россиянин, имя которого не раскрывалось, стал владельцем самого дорогого на тот момент объекта недвижимости в Великобритании – 300-летнего особняка «Парк Плэйс» в графстве Оксфордшир за 140 млн фунтов стерлингов, с полями для гольфа, конюшней, парками и лодочной станцией.
В 2021 году российский миллионер купил один из самых известных замков в Стране Басков – Бутрон. Он заплатил за поместье XIV века, расположенное в парковой зоне площадью 35 гектаров, 4 млн евро.
Но весной прошлого года ситуация кардинально изменилась. В начале марта президент РФ Владимир Путин издал указ, запрещающий приобретать недвижимость у резидентов недружественных стран без специального разрешения правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Параллельно с этим возникли проблемы с расчётами: Евросоюз отключил российские банки от системы SWIFT, а вывоз наличных из страны был ограничен суммой в 10 тыс. долларов.

Как фиксировал сайт о зарубежной недвижимости Prian, с первых же дней после введения ограничений число запросов от россиян на покупку объектов за границей значительно сократилось. И, несмотря на последующее частичное восстановление, сейчас можно констатировать, что спрос переключился на объекты внутри страны.

Тевтонское наследие на карте Алиханова

В России есть только один регион, где можно найти настоящий средневековый замок, купить его или взять в аренду, – это Калининградская область. В ней сохранилось наследие Пруссии и рыцарей Тевтонского ордена – свыше 20 исторических строений.

Ко времени пришлась региональная инвестиционная программа по восстановлению и сохранению объектов культурного наследия, которую инициировал в 2020 году губернатор Калининградской области Антон Алиханов. Суть её состоит в том, что предприниматели в обмен на сохранение исторических объектов получают займы в размере до 1 млрд рублей на 15 лет под 0 процентов и с возможностью списания половины долга.




Благодаря происходящим на международной арене событиям оно стало выглядеть особенно заманчивым.
Например, осенью 2022 года наконец удалось продать замок Прейсиш-Эйлау в Багратионовске. Его приобрела на торгах петербургская фирма «Гринартдевелопмент», среди учредителей которой значится Владислав Мазурок . Замок достался петербуржцам всего за 7,6 млн рублей (при начальной цене 4,7 млн рублей). При этом компания Владислава Мазурка была не единственным претендентом: другая фирма из Северной столицы – «Юнион Апарт» – готова была заплатить 5 млн рублей.
Торги успешно завершились лишь с третьей попытки. Первая произошла в 2018 году, когда власти выставили замок на продажу за 9,7 млн рублей, но желающих приобрести его не нашлось. Второй раз торги провели в 2020 году. Начальную стоимость снизили до 6,3 млн рублей, и тогда заявились три покупателя, но к торгам допустили лишь одного – компанию из Москвы «Лофт Эвент Холл». Однако её задаток на счету оказался заблокирован и торги пришлось признать несостоявшимися.

Замок Прейсиш-Эйлау был построен в 1325 году по приказу гроссмейстера Тевтонского ордена. К началу XXI века он сильно разрушился: остались лишь форбург, руины цитадели с высотой стен до пяти метров, фрагменты оборонительной стены и частично помещения в цоколе.

В 2016 году прокуратура решила, что замок находится в неудовлетворительном состоянии, и вынесла представление с требованием незамедлительно обеспечить сохранность объектов культурного наследия.

В частных руках находятся ещё два замка в Калининградской области. В 2019 году местный предприниматель Иван Артюх взял в аренду построенный в 1409 году замок Рагнит в городе Немане. В 2021 году он получил льготный кредит в размере 300 млн рублей на восстановление строения. В начале июня этого года инвестор приступил к ремонту.
Самый старый замок на территории Калининградской области – Бальга – осенью 2021 года взяло в аренду на 49 лет АНО «Фортификационное наследие Калининградской области» местного архитектора Артура Сарница. Весной этого года замок открылся для туристов.
В 2022 году частный арендатор появился и у одного из четырёх частично сохранившихся в регионе замков – Тапиау в Гвардейске. Им стала московская группа компаний «Элмонт» Игоря Билоуса, готовая вложить в восстановление около 2,5 млрд рублей, из которых 600 млн приходятся на господдержку. Планируется, что в старой части комплекса откроется музей, в новой, относящейся к концу XIX – началу XX века, – гостиница и ресторан.

Сложное предложение

Фактически предложение калининградских властей купить замок обманчиво. За последнее десятилетие на торги официально был выставлен только Прейсиш-Эйлау. На сайте «Инвестируй в Калининград» большинство представленных для покупки объектов не являются замками изначально. Это бастионы, форты, здания казённых учреждений (банков, семинарий, больниц).

Как рассказывает «Октагону» знакомый с ситуацией источник, одна из причин заключается в том, что многие более-менее достойно сохранившиеся замки не принадлежат региону. Часть из них в 2010 году была передана Русской православной церкви и остаётся в её собственности. Помимо замка Рагнит, это, например, Вальдау, Каймен, Нойхаузен, Таплакен, Лабиау, Гердауэн, Инстербург. Несмотря на то что средств на сохранение и восстановление объектов у РПЦ нет, продавать их она не намерена.
Кроме того, играет роль состояние замков: во время и после Второй мировой войны они практически разрушились. Интерес к руинам небольшой, а спрос с приобретателей весомый. Та же категория россиян, которая предпочитала покупать историческую недвижимость за рубежом, заинтересована в первую очередь в статусных объектах.

– Это два разных слоя приобретателей. Купить «замок» в Великобритании, Шотландии, Франции или Италии равно показать свою успешность, продемонстрировать принадлежность к элите. Приобрести почти руины, в которые ещё нужно вложиться и пустить их в экономический оборот, – задача непростая, и это именно задача. Нужно вложить деньги, силы, время, быть заинтересованным в этом – можно сказать, гореть душой. Это про желание сохранить историю и культуру, а не доказать богатство, – считает собеседник издания.

Инстербург в 2010 году был передан в собственность РПЦ. «Октагон» побывал в замке, где периодически проводятся различные мероприятия, а также находится мастерская художника Андрея Смирнова. Вход на территорию замка свободный.
Историческое наследие Калининградской области – замки, кирхи и другие архитектурные сооружения – сейчас, после десятилетий забвения и бесхозяйственности, как никогда нуждается в заботливых пользователях, говорит координатор волонтёрского движения «Хранители руин» Светлана Назарова. Она напоминает, что все эти постройки – ценные памятники, важная часть мирового культурного наследия и уникальные для России объекты, которые нужно беречь и сохранять, показывать гостям региона и делать популярными точками притяжения. Тем более что в области в связи с закрытием границ сильно вырос внутренний туризм – люди готовы приезжать и открывать новые для себя достопримечательности, но для этого нужна минимальная туристическая инфраструктура и сервис.

– Если у РПЦ – собственника большинства кирх и замков в Калининградской области – и государства нет возможности следить за сохранением этих памятников, то один из самых эффективных способов разрешения ситуации – передача их в руки частного инвестора, который будет готов для начала поддерживать территорию объекта в приличном состоянии, а в идеале – решиться на приспособление руин или заброшенного строения под современное использование, вовлечение его в экономический оборот, – отмечает Светлана Назарова.
Как считают волонтёры, не все объекты можно и нужно восстанавливать – в Европе есть сотни примеров использования облагороженных руин аббатств, крепостей и замков как туристических локаций. Иногда ими владеют частные лица, иногда – государственные или частные фонды сохранения наследия.

– Некоторые объекты элементарно нужно привести в порядок – убрать мусор, заросли, провести простейшую консервацию и благоустройство, найти для них арендаторов или шефов, и они уже будут выглядеть как исторические парки и привлекать туристов эстетикой руин, а не отпугивать эстетикой тлена. К этому стремится, в частности, калининградское волонтёрское движение «Хранители руин», – добавляет собеседница издания.
Время от времени исторические объекты, которые условно можно отнести к категории замков – поместья и усадьбы XVIII–XX веков, – выставляют на торги в разных регионах страны. В начале этого года стало известно, что владельца нашла усадьба Успенское, построенная в Подмосковье в XVIII веке, а позже принадлежавшая Сергею Морозову – брату промышленника и мецената Саввы Морозова. За неё на аукционе боролись сразу три претендента, а победило ООО «Орион Плаза», выкупив старинный объект более чем за 400 млн рублей.

Тогда же предлагалось приобрести «замок Спящей красавицы» в центре Евпатории – особняк XIX века, принадлежавший местному мещанину Алексею Желниренко. Комплекс зданий выставили на продажу с начальной ценой 25,8 млн рублей, но ни одного претендента не заявилось.